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南昌住房贷款“商转公”政策解读
发表时间:2021-09-03   来源:县政府办   浏览次数:    [打印]  [关闭]

为帮助办理了商业性个人住房贷款缴存的职工减轻还款压力,2020年11月3日,南昌住房公积金管理中心重启“商转公”贷款政策,引发广大市民关注,但“办理‘商转公’须先筹钱结清商贷”的规定,让不少市民望而却步。从今年6月15日开始,“商转公”组合贷款业务正式开通,避免贷款职工再承受自筹资金压力。据南昌住房公积金管理中心数据显示,截至8月19日,中心已发放“商转公”贷款1093笔,合计金额44144.7万元。

申请“商转公”业务有两种模式

据了解,目前南昌住房公积金管理中心办理“商转公”业务有两种模式,分别为“中心垫资模式”和“自筹资金模式”。“中心垫资模式”是指借款申请人向中心申请,通过将住房公积金贷款发放资金用于全部结清或偿还部分商贷本金的方式,办理商业性个人住房贷款转为住房公积金贷款及组合贷款。“自筹资金模式”是指借款申请人向中心申请,通过自行筹措资金先还清商业贷款,再申请公积金贷款的方式,办理商业性个人住房贷款转为住房公积金贷款及组合贷款。

“考虑到职工自筹资金压力较大,中心与各委托贷款银行积极协调,进一步深化系统对接,以工商银行、建设银行、招商银行为试点,针对这三家银行发放的商业性个人住房贷款,职工可采用‘中心垫资模式’申请‘商转公’业务。”南昌住房公积金管理中心信贷科科长罗文春介绍说,近日,在原有工商银行、建设银行、招商银行基础上,新增了中国银行、交通银行、江西银行、中信银行、九江银行、兴业银行,实行“中心垫资模式”申请“商转公”业务。

同时,新增新建区、南昌县、进贤县、安义县已取得不动产权证的县区住房,可使用“中心垫资模式”申请“商转公”,且可申请“商转公”组合贷。

此外,对非中心委托贷款银行发放的商业性个人住房贷款,可采用“自筹资金模式”申请商转公业务,贷款住房在市城区及原湾里区的缴存职工可携相关材料至工商银行、兴业银行的商转公业务受理窗口申请,县区住房需至县区办事处申请。

好政策为百姓省下不少钱

政策一出台,市民叫好又叫座。“今年6月,听说南昌正式推出‘商转公’政策,就提前咨询了公积金管理中心这边,今天带着材料过来办理了。之前商业贷款对于我们普通百姓来说,利息比较高,还款压力挺大,刚才工作人员给我们算了一下,现在商转公后可为我们节省利息8万多元。”市民李江说。

李江于2018年3月在昌购房,在银行申请了住房商业贷款,贷款金额50万元,贷款年限20年,商贷利率5.24%,选择等额本息的还款方式,利息总额为418750元。现申请商转公贷款,公积金贷款利率3.25%,贷款年限缩减为17年,可以节省8万多元利息。

“以贷款80万元,贷款年限为30年为列。按照目前南昌公积金贷款首套房期限5年以上执行利率3.25%,部分商业银行商业贷款首套房期限5年以上执行利率6.125%计算的话,商业贷款等额本息还款方式,也就是说每月还款金额相同,均为4860.88元,利息总额为94.99万元。”8月19日,工商银行南昌分行经理邹文君给正在咨询“商转公”业务的刘女士算了一笔账,“办理‘商转公’组合贷款后,假设你公积金贷款金额为50万,商业贷款金额为30万元。如选择等额本息还款方式,每月还款金额为3998.86元(其中商贷还款1822.83元,公积金还款2176.03元),利息总额为63.96万元,相比商业贷款利息总额少31.03万元。”邹经理告诉记者,目前工商银行已办理“商转公”贷款共298笔,贷款发放金额达1.2亿元。“商转公”贷款目前多数客户选择中心垫资和组合贷款模式。

“现在中心办理‘中心垫资模式’的市民比较多,公积金贷款利率低于商业贷款。商业贷款转为公积金贷款之后,能为购房者节约不少购房成本。”南昌住房公积金管理中心相关负责人透露。统计数据显示,2020年11月1日至2021年6月14日,该中心发放“商转公”贷款684笔,合计金额27499.3万元。6月15日—8月19日,该中心发放“商转公”贷款409笔,合计金额16645.4万元。

可申请改变还款方式

办理房贷“商转公”可以选择缩短还款年限吗?可以改变还款方式吗?记者了解到,申请办理业务是可以缩短还款年限的,也可以改变还款方式。

据了解,还房贷的方式有两种。第一种是等额本金,每个月还的本金是一样的,但总的还款金额不断减少。另外一种是等额本息,每个月还款的金额是一样的,但是前期还的利息比较多,本金比较少,越往后还的利息占比越少,本金占比越多。

“等额本息还款法每月还款额度相同,还款压力较小,适应收支稳定和年轻的家庭;等额本金还款法前期还款额度较大,后期还款压力小,适应前期还款能力强或者收入会随着年龄增大而减少的借款人。”建设银行南昌分行宋经理分析说,借款人付完首付款后,手头资金比较紧张,选择等额本息压力小一点。如果付完首付款后,手头资金比较富裕,而且有稳健的投资渠道,收益率比房贷利率高,可以选择等额本息,且不用考虑提前还款。

无论是等额本息还款法还是等额本金还款法,只要还款能力允许,可申请提前还款。那么,等额本金和等额本息分别什么时候还款最划算?

“等额本金20年第5年还,30年第7年还,等额本息20年第6年还,30年第8年还,这种也可以参考。”业内人士表示,提前还贷也有两种选择,一种是将还贷的周期缩短,另外一种是将月还款的额度减少,哪种方式更为合适?从房贷的计算原则来看,贷款的时间越长,那么利率就越低,如果想要减少利息,那么可以选择缩短还贷周期这种提前还贷方式。如果采用等额本息还款,应该在还款周期的前1/3时间之内,等到还款周期已经是过了1/3之后,再提前还房贷,减少的利息也并不多,其实意义并不大。如果采用等额本金还款,应该在还款周期的前1/4时间之内。

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