进贤县人民政府办公室
关于印发《进贤县商品住宅专项维修资金使用审核操作细则》的通知
各乡镇人民政府，县城市社区管委会，县政府各部门，县直各单位：
《进贤县商品住宅专项维修资金使用审核操作细则》，已经2024年县政府第9次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
进贤县人民政府办公室
2024年5月13日
进贤县商品住宅专项维修资金使用
审核操作细则
为加强和规范商品住宅专项维修资金使用管理，提高维修资金使用审核效率，维护业主合法权益，保障住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，依据《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》《南昌市城区商品住宅专项维修资金使用审核操作细则》《南昌市城区住宅专项维修资金应急使用操作细则》等有关规定，结合我县实际，制定本细则。
第一条 本细则所指维修资金为划转业主大会管理前由县住房保障中心代管的商品住宅专项维修资金(以下简称“维修资金”)。县住房保障中心负责指导和监督全县维修资金使用审核、款项划转工作。
第二条 使用维修资金应当由业主委员会或者受业主委员会委托的物业服务企业提出申请，报项目所在地社区居民委员会备案后履行维修资金使用程序。未成立业主委员会且未聘请物业服务企业的可以由社区居民委员会或者物业管理委员会临时代行业主委员会职责，协助相关业主提出申请，并履行维修资金使用程序。
第三条 维修资金的使用实行申请人负责制，申请人应当对使用申请的真实性、必要性和资金用途的合理性负责。按照以下程序办理:
(一)制定方案
申请人根据相关业主、业主委员会(物业管理委员会)或者社区居民委员会的意见以及查勘结果，提出维修资金使用方案，使用方案包括拟维修项目、费用预算、列支范围等。
维修资金列支范围在使用项目完成按栋建账的基础上，依据申请人核实确认后的房屋清册信息，经县住房保障中心同意后确定。
申请人提出使用方案后，需将相关资料上传至进贤县住房专项维修资金信息管理系统(以下简称“信息系统”)，并将使用方案向维修资金列支范围内的业主进行公示。工程预算需进行审价的，由审价单位出具审价报告并上传至信息系统后一并进行公示。
(二)业主表决
使用方案公示期间可同步启动业主表决程序。对于使用建筑物及其附属设施的维修资金，使用方案应当由维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
使用方案表决结果以书面形式公示，公示内容包括业主的投票情况、表决结果等。
(三)项目申报
业主表决通过后，申请人在信息系统完成维修项目申报，并向县住房保障中心提交维修资金使用申请纸质材料(见附件)。材料齐全的，县住房保障中心应当即时受理，在受理后3个工作日内会同社区、业委会（物管会）、业主代表等到项目现场对公示情况及维修部位等进行勘察确认，出具勘察报告，勘察人员不少于5人。
表决结果公示与项目申报、现场勘查可同时进行。
(四)资金划转
表决公示期满且勘察确认后，县住房保障中心应当在2个工作日内完成使用申请审核，审核通过后，将审核结果同步推送至街办（乡镇）及社区。并对使用申请材料进行备案，材料齐全规范的，在1个工作日内将工程首期款划转至维修单位账户；材料存在问题的，退回并说明理由。
维修工程验收决算后，申请人可到县住房保障中心提交维修资金使用结算划款申请材料(见附件)，办理工程余款划转手续。竣工验收公示期满且材料齐全的，县住房保障中心在2个工作日内完成余款拨付审核，并在审核同意后的1个工作日内完成划转。
(五)验收决算
维修工程竣工后，申请人应当及时组织相关业主、业主委员会(物业管理委员会)、社区居民委员会、物业服务企业、施工企业等对工程量及工程质量进行验收，共同签署验收报告。竣工验收人员原则上不得少于7人，其中业主人员比例不得低于总人数的50%。
工程验收合格后，申请人或者相关单位按照工程量情况作出决算书，业主委员会(物业管理委员会)或者社区居民委员会，或者其委托的专业性社会中介机构应当对工程决算进行审核，并出具审核证明。原则上工程决算金额不得超过预算金额，且以工程决算金额为准。
竣工验收和工程决算情况应当及时公示。
第四条 维修资金使用申报项目预算资金在5万元(含)以上的，申请人应当委托审价单位对维修工程预算进行审价，出具预算审价报告。相关审价费用可计入维修和更新、改造成本，与工程预算总额并列计入使用方案的费用预算内容。
县住房保障中心应当加强对申请人的监督和指导，鼓励推行公开招标方式选聘施工单位，鼓励推行工程监理等监督机制。维修项目实施过程中，使用方案确需进行重大调整或者项目预算确需进行增加的，经县住房保障中心同意后，申请人应当重新组织业主表决，未发生变化的使用申请材料及程序可予以简化。
第五条 维修使用项目审核完成后，预算资金分批划转至维修单位，合同有约定的按约定划拨，合同约定的首期款不得超过工程款的30%；合同未约定的(除业主大会有明确外)，原则上先划转30%工程款，工程验收合格并经工程决算公示后再划转工程余款。
第六条 维修资金使用分三次进行公示(见附件)，分别是项目立项公示、投票表决公示、竣工验收公示，每项公示期分别不少于5天。公示方式为在维修项目相关楼栋主要出入口的明显位置现场张贴公示，并同步在信息系统和县纪委“码”上监督平台发布公示信息。
第七条 业主表决采用线上征求意见的方式完成，线下征求意见作为表决工作的补充方式，线下表决一律采用手持式居民身份证阅读机器(简称“PDA机器”)刷业主本人身份证进行表决。采用两种表决方式合并统计表决结果。业主为单位或其他无法线上征求意见且无法线下使用PDA机器表决的，申请人在核实业主身份信息后，可采用纸质签名表加盖单位公章或业主手印的方式进行表决。
投票表决期限为15天，期满未达到相关规定要求的可顺延一次，延长期限不得超过15天。
投票表决涉及的专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。涉及的业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算，同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。建筑物总面积与总人数，分别按照前两项的统计总和计算。
第八条 县住房保障中心应当以物业项目为单位，建立维修资金使用档案并归档(见附件)，规范档案存放、查询、借阅等管理工作。使用完成后，县住房保障中心应当全面整理和核对归档材料，核对无误后在信息系统中确认完成归档，做到纸质档案与电子档案同步一致、同步管理。
第九条 县住房保障中心要加强维修资金使用审核监督，加大对挤占挪用资金、虚列工程项目、虚增工程量等违法违规行为的查处惩戒力度。
第十条 影响房屋安全使用的以下应急情况，可以采取应急维修，物业服务合同有约定的从其约定，无约定的需超过正常的保修期：
（一）电梯故障危及人身安全，经特种设备检测检验机构出具故障检测报告，并经县住房保障中心和社区居委会核查属实的，其维修部位和条件为：
1.电梯主要有主板、变频器、曳引系统、导向系统、轿厢、门系统、电力拖动系统、安全保护系统等八个主要系统；
2.符合以下大、中修标准：
（1）电梯正式投入使用达5年以上的应纳入大修；
（2）电梯已中修2次以上仍然出现故障的应纳入大修；
（3）电梯发生过重大事故，其主要部件严重受损的应纳入大修；
（4）电梯正式投入运行2年应纳入中修。
（二）二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用，并经县住房保障中心、社区居委会或有资质的专业生产、安装单位出具意见书的，其维修部位为：加压水泵、电机、变频器、总控制柜、小区供水主管道、总阀门等。
（三）消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障，县消防救援机构出具整改通知书或消防技术服务机构出具鉴定意见书，并经县住房保障中心和社区居委会核查属实的，其维修部位和条件为：
1.火灾自动报警系统、自动喷淋系统，温烟感、应急与疏导照明系统、综合布线系统、消防泵及软起动装置(自偶减压起动装置)、消防供水管网及管线系统、消防联动模块；
2.符合以下大、中修标准：
（1）中修是指对设备进行部分解体、修理或更换部分主要零件与基准件；同时要检查整个机械系统，紧固所有机件，消除扩大的间隙，校正设备的基础，以保证机器设备能恢复和达到应有的标准和技术要求；
（2）大修是指对设备进行定期的，包括更换主要零部件的全面检修工程。即通过更换、恢复其主要零部件，恢复设备原有精度、性能和运行效率而进行的全面修理；
（四）屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用，经有资质的房屋质量检测机构出具证明并经县住房保障中心和社区居委会现场认定的，其维修部位和条件为：
1.外墙开裂导致室内墙渗漏的；
2.屋顶防水开裂导致渗漏面积较大或渗漏点较多的经多次补漏仍难解决的；
3.屋顶防水老化需全面翻修的；
4.屋顶排水系统损坏无法维修需全面更换的；
5.屋面伸缩缝到了维修加固期年限（5年以上）的；
6.地下室严重积水无法排空的。
（五）房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，经有资质的房屋质量检测机构出具证明并经县住房保障中心和社区居委会现场认定的，其维修部位和条件为：
1.普通外墙类：
（1）墙面装饰大面积脱落或松动存在安全隐患的；
（2）房屋阳台、屋檐鼓裂存在脱落危险的；
（3）房屋主体屋面瓦片、压边条、雨檐存在大面积松脱风险的；
（4）屋檐、门头、外墙附属物、构筑物出现脱落的。
2.玻璃幕墙类：
（1）幕墙自然爆裂，无法界定责任人的；
（2）幕墙因长期使用造成封胶老化大面积漏水的（漏水面积不少于5%，交房不少于5年）；
（3）幕墙固定钢结构腐蚀严重存在安全隐患的。
（六）发生严重危及房屋安全的其他应急情况（如严重沉降、倾斜、开裂等），经有资质的房屋质量检测机构出具证明并经县住房保障中心和社区居委会现场认定的，其维修部位和条件为：
1.小区围墙土建实体部分发生基础下陷，墙面倾斜，墙体出现裂缝的；
2.3米以上高度采用石材湿贴技术施工，导致后期严重石材脱落隐患的；
3.房屋主体出现基础下陷，承载柱、梁、墙体等部位出现结构性裂缝的；
4.因基础下陷，导致主排污管等隐蔽工程出现破损、松脱的。
以上六种情形经县住房保障中心核查属实，确需使用住宅专项维修资金进行应急维修，可以不经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
第十一条 应急维修资金申请人可按以下情况确定：
（一）已聘请物业服务企业管理的物业，物业服务企业在物业发生应急情况时应及时组织人员采取措施，并在24小时内制订维修、更新方案，向业主委员会和社区居委会通报有关情况。业主委员会和社区居委会核实后，由业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业向县住房保障中心申请。
未成立业主委员会的，由物业服务企业提出使用申请，社区居委会核实后，向县住房保障中心申请。
（二）未聘请物业服务企业管理的物业，由相关业主提出使用申请，经社区居委会核实后，向县住房保障中心申请。无业主申请的由社区居委会代为申请。
第十二条 应急维修资金申请人按以下程序申请：
（一）由维修资金使用申请人提交以下材料交至县住房保障中心审核：
1.《应急使用商品房屋专项维修资金申请表》或《应急使用售后公有住房专项维修资金申请表》；
2.应急维修工程施工合同和工程预算，申请使用金额在5万元以上的项目还需提供工程审价机构出具的审价报告；
3.相应鉴定机构出具的意见书；
4.其他必需的相关材料。
（二）县住房保障中心接到申请后，应当及时组织人员进行审查核定，并在2个工作日内作出是否同意申请的决定。
（三）县住房保障中心依据完备的申请材料，根据工程进度或工程施工合同分期将申请的维修资金及时出具银行转账支票划转给维修单位。
第十三条 实行房屋应急维修，应在名录库中乙级以上造价咨询企业、三级以上建筑施工类企业自行选择，经业主委员会和社区居委会通过，报县住房保障中心同意，并应由业主委员会在小区内进行公示；未成立业主委员会的，经社区居委会通过，报县住房保障中心同意，并应由社区居委会在小区内进行公示。
第十四条 因业主委员会、物业服务企业相互推诿造成无法实施应急维修，严重影响业主正常生活的，由县住房保障中心负责组织召集社区居委会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等相关单位参加的联席会议，联席会议可指定维修单位代修。
第十五条 施工企业完成应急维修后应当及时申请工程验收：
（一）由物业服务企业提出应急使用住宅专项维修资金申请的，由物业服务企业、业主委员会、社区居委会联合组织验收；
（二）由业主提出应急使用住宅专项维修资金申请的，由有关业主、社区居委会联合组织验收；
（三）由联席会议指定维修单位代修的，由社区居委会、代修单位和业主代表联合进行验收。
第十六条 应急维修工程验收合格后，应急维修申请人或者组织代修人应将应急维修工程验收意见、审价结果、工程实际使用住宅专项维修资金总额及业主分摊费用情况在物业管理区域内显著位置进行公告，公告期不少于15天。
第十七条 应急维修使用住宅专项维修资金的费用，由产权人按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。对个人购买的房改房，分摊应支付的维修资金先使用售房单位交存的住宅专项维修资金，售房单位交存的住宅专项维修资金不足的，差额部分从个人交存的住宅专项维修资金中列支。住宅专项维修资金专户中资金不足，应由维修项目受益业主交纳现金补足此次维修应分摊的金额。
第十八条 本细则自2024年6月15日起实施。
第十九条 非住宅专项维修资金使用参照本细则执行。
附件: 1.维修资金使用申请审核流程图
2.维修资金使用申请材料
3.维修资金使用结算划款申请材料
4.维修资金使用公示材料
5.主管部门归档材料
附件1
附件2
维修资金使用申请材料
一、申请人提供材料
1.使用申请表;
2.使用方案;
3.施工合同、营业执照;
4.信息系统打印的《关于X小区申请使用住宅专项维修资金表决结果》,投票表决平台打印的《关于X投票表决结果公示的通告》、《业主投票情况表》;
5.维修部位照片;
6.现场公示照片(远近景各一张)；
7.承诺书。
二、第三方相关单位出具材料
1.预算审价的,审价单位需出具《预算审价报告》、营业执照、执业人员注册证;
2.采取工程监理的,监理单位需提供《监理合同》、营业执照、执业人员注册证;
3.采取招标的,需提供《中标通知书》、《工程招投标说明》;
4.应急项目维修的,需提供相关部门出具的鉴定、认定材料。
附件3
维修资金使用结算划款申请材料
1.工程竣工验收报告;
2.工程决算书;
3.维修费用发票;
4.维修后照片。
附件4
维修资金使用公示材料
一、项目立项公示
1.信息系统打印的公示表;
2.使用方案(预算金额在5万元及以上的需公示审价报告);
3.预算分摊清册。
二、投票表决公示
1.信息系统打印的《关于X小区申请使用住宅专项维修资金表决结果》;
2.投票表决平台打印的《关于X投票表决结果公示的通告》;
3.投票表决平台打印的《业主投票情况表》;
4.签名表或其他补充材料。
三、竣工验收公示
1.工程竣工验收报告;
2.工程决算书。
附件5
主管部门归档材料
1.使用申请表;
2.使用方案;
3.管理系统打印的《关于X小区申请使用住宅专项维修资金表决结果》,投票表决平台打印的《关于X投票表决结果公示的通告》、《业主投票情况表》、签名表或其他补充材料;
4.施工合同、营业执照;
5.承诺书；
6.委托书；
7.工程竣工验收报告;
8.工程决算书;
9.维修费用发票;
10.公示情况影像材料及维修前、维修后情况影像材料;
11.现场勘查影像材料及勘察报告;
12.预算审价的,应当留存审价单位提供的《预算审价报告》、营业执照、执业人员注册证;
13.采取工程监理的,应当留存监理单位提供的《监理合同》、营业执照、执业人员注册证;
14.采取招标的,应当留存《中标通知书》、《工程招投标说明》;
15.应急项目维修的,应当留存相关部门出具的鉴定、认定材料。
